Baugruppe jako možná cesta z bytové krize?

Sociologický ústav AV ČR před několika lety vydal knihu Jak zajistit dostupné bydlení? Pod vedením Tomáše Samce vznikla řada studií věnovaným mimo jiné alternativním cestám z krize současného bydlení, kdy většina evropských měst řeší nedostatek nových bytů a skupování těch stávajících pro komerční účely. V Praze sice můžeme sledovat nové projekty výstavby, často se ale jedná o finančně těžko dostupné developerské počiny, jako je například rezidence Juliska od BOD architekti.

Seznam zprávy v dubnu tohoto roku uveřejnily podrobnou analýzu současné bytové krize, která se v domácím prostředí v posledních letech dále prohlubuje. Ceny bytů a nájmů se v minulém roce dostaly na nový rekord a dlouhodobá inflace v době po pandemické krizi, která zvedla i úrokové sazby, zamávala s koupěschopností českých obyvatel, jejichž reálné mzdy loni klesly o 7,5 %. Ceny bytů ve stejném období zdražily zhruba o 3,6 % a nájmy o 6,3 %. Zároveň v posledních letech zpomalila i samotná výstavba nových bytů, a to i vlivem pomalého stavebního řízení, kdy bylo v loňském roce vydáno nejméně stavebních povolení od konce 90. let. Celá situace tak vede k nedostatku bytů a jejich cenové nedostupnosti. Stát se sice snaží tuto situaci řešit podporou výstavby, ne však důsledně, takže samotné obce a města ji často dostatečně nevyužívají a bytový trh tak více ovládají samotní developeři, kteří často spolupracují s městy a drží ceny bytů vysoko o samotnou developerskou marži. Sociolog Martin Lux pro Seznam zprávy uvedl, že podpora výstavby bytů, na kterých spolupracuje developer a veřejný sektor mohou být „černou dírou“ na veřejné finance. „Miliardy z veřejných peněz často jen zvyšují zisky developerů, ale nezlepšují dostupnost bytů,“ jak Lux upozorňuje. To jen dále prohlubuje bytovou krizi, kdy bytů je stále nedostatek a jejich ceny dlouhodobě rostou.

Samec ve svém textu zmiňuje několik alternativních cest ven z krize, mezi kterými je i v posledních letech skloňovaný princip baugruppe, neboli princip společného navrhování a bydlení, kdy se skupina budoucích obyvatel domu společně podílí na projektu, jeho konzultaci s architektem i na samotném procesu realizace. Baugruppe se plně rozvinul v Berlíně v průběhu nultých let, kdy mladé rodiny dlouhodobě nenacházely adekvátní a dostupné bydlení na trhu s nemovitostmi, ale zároveň se nechtěly stěhovat ven z města. V Berlíně po pádu železné opony byla řada nevyužitých parcel, které město se silnou sociální politikou raději „rezervovalo“ komunitám, a tím podpořilo vznik sdílené výstavby. Jak upozornil ArchDaily, dnes po dvaceti letech se jedná o rozšířený fenomén, kdy podle studie z roku 2015 představuje výstavba určená pro soukromé účely v Německu zhruba 60 %, přičemž z toho 15–17 % je vytvořený na principu baugruppe.

Mezi hlavní výhody patří snížení nákladů za provizní marže pro developera, kdy finanční transparentnost umožňuje lidem, kteří budou v domě bydlet, efektivněji přerozdělovat prostředky a upřednostňovat kvalitní materiály a udržitelné technologie před marketingovými náklady. Společným zapojením do stavebního procesu samotných obyvatel se zároveň podporuje pocit identity s bydlením – sladění potřeb jednotlivých domácností, které se odráží na výsledném projektu, zájmu o společný prostor i utužení sousedských vztahů celé komunity obyvatel. Projekty jsou často realizované na developersky neatraktivních místech, jako jsou proluky nebo úzké parcely, kde mohou vznikat menší bytové jednotky iniciované spolkem nájemníků – a dotvořit tak slepá místa města. Jedním z příkladů je například BIGyard od Zanderroth Architekten, na kterém se podílelo 72 rodin a projekt byl realizován jako společný dialog budoucích majitelů a majitelek bytů. Majitelé tak s kolektivem architektů sdíleli své vlastní požadavky na interiérové uspořádaní a zapojili se do společného navrhování sdílených prostor, spolurozhodovali o podobě fasády i užití obnovitelných zdrojů. Na projektu zároveň neparticipovala žádná developerská společnost, což umožnilo držet celkovou cenu pod tržní úrovní.

Manuál Baugruppe!, z projektu Baugruppe ist super!, grafická úprava: Petr Babák, Richard Rozhoň, ilustrace: Nikola Glacintová, 2015. Dostupné online: http://baugruppe.cz/assets/bau_manual_online_cz.pdf

V roce 2015 se v pražské galerii Kvalitář konala výstava Baugruppe ist super!, která fenomén sdílené výstavby přiblížila českému prostředí a na kterou navázaly další přehlídky v následujících letech. Doprovodného programu se zúčastnila berlínská kurátorka a kritička architektury Kristien Ring, která se problematice věnovala v knize Self Made City. Jak Ring uvedla: „[Baugruppe] obyvatelům mnohem více záleží na místě, kde žijí, jsou ochotnější komunikovat se svými sousedy a angažovat se pro dobro města a jeho obyvatel. Vzniká tak město, v němž důležitou roli hraje ekonomie sdílení a které se mnohem lépe přizpůsobuje novým podmínkám.“

Důležitou roli v samotném procesu baugruppe navrhování hraje v první fázi město, které výstavbu založenou na komunitním přístupu upřednostní namísto developera a může podpořit i samotnou výstavbu. V Praze se o vytvoření bytů po německém vzoru začalo více diskutovat v posledních devíti letech, kdy se Magistrát města rozhodl podpořit spolkovou výstavbu v osmi vybraných lokalitách – Ohradní, Bulovka, u Plynárny, Lipence, Závist, Zlíchov, Vysočanská nebo Perucká, kde se měly nové projekty soutěžit na základě nejlepšího komunitního projektu. Realizace se ale pozastavily kvůli neshodám v koalici a o samotné výstavbě nadále probíhají jednání. Dříve než v Praze se o projektu spolkového bydlení začalo minulý rok jednat v Brně na ulici Cejl, kde navazuje na vzrůstající výstavbu ve vyloučené čtvrti města. I v Brně se ale jedná o první samostatný projekt.

V současnosti se tak můžeme v českém prostředí setkat spíše s ojedinělými příklady, které vznikly spojením několika (nutno podotknout bohatších) rodin, které společně zrekonstruovaly nemovitost nebo si společně zakoupily pozemek. Zájemci o společnou výstavbu mohou zároveň využít i český manuál Baugruppe.cz, který předkládá návod, jak projekt realizovat od plánování až po sestavení rozpočtu. Oproti německému prostředí, kde se daří realizovat velké projekty na pozemcích města se zapojením spolku nájemníků a vytvořit tak silnou protiváhu developerům, je situace v domácím prostředí stále v začátcích. Ze strany českých měst se nedaří podpořit vlastní výstavbu bytů ani využít princip baugruppe a podpořit tak místní komunity občanů, kteří by o sdílenou výstavbu měli zájem.

V souvislosti s baugruppe se zároveň diskutuje jeho dostupnost. Když se podíváme na projekty v Německu nebo první projekty vzniklé dnes v Čechách, je patrné, že se jedná o alternativu určenou především pro úzký segment dobře vydělávající střední třídy. Navzdory komunitnímu charakteru představuje často drahé bydlení, do jehož navrhování se jen těžko mohou zapojit jednotlivci s nižšími příjmy. To vyvolává otázky ohledně jeho exkluzivity a ohledně toho, zda je vůbec možné jej využít pro sociálně diverzifikovanější škálu socioekonomických skupin. Jednou z cest může být opět větší podpora ze strany města, které si jako jeden z cílů řešení bytové krize stanoví podporu sdílené výstavby a bude aktivně upřednostňovat jejich realizaci před developerskými projekty, což se v současné chvíli v Praze nebo v Brně neděje. Přes samotnou exklusivitu baugruppe stále představuje alternativu v samotné výstavbě, a pokud jej město začne využívat jako aktivní nástroj, může pomoci k vytvoření většího množství dosud citelně chybějících bytů, a tak alespoň parciálně pomoci řešit bytovou krizi.

Foto: Andrew Alberts, Cohousing / R50 / ifau a Jesko Fezer + Heide & von Beckerath (projekt získal Cenu Mies van Der Rohe 2015).